Documenti per la compravendita immobiliare

Parti

venditrice __________________________________________________

n.ro di telefono ____________________________________________

email________________________________________________________

acquirente __________________________________________________

n.ro di telefono ____________________________________________

email________________________________________________________

DOCUMENTI ATTI CON IMMOBILI

Persone Fisiche

. Carta di identità valida

. Codice fiscale

. Estratto atto nascita 

. Documenti stato civile: 

• Certificato di stato libero per le persone non coniugate
• Estratto atto di matrimonio del Comune ove sposati per le persone sposate
• Estratto registro unione civile del Comune ove uniti
• Contratto di convivenza

. Permesso/Carta di soggiorno (se stranieri)

. Procura in originale o in copia conforme

. Autorizzazione giudiziale (se ci sono incapaci o eredi con beneficio di inventario o persone soggette a procedure concorsuali)

. Lingua parlata_______________________

. Antiriciclaggio_______________________

Società

. Statuto vigente

. Visura camerale aggiornata

. Delibera consiglio di amministrazione e/o Verbale assemblea/Decisione soci

. Procura in originale o in copia conforme o iscrizione registro imprese

. Carta di identità valida e Codice fiscale del legale rappresentante

. Lingua parlata dal rappresentante_______________________

. Antiriciclaggio_______________________

Immobili

. Preliminare completo di registrazione e pagamenti imposte e tasse registrazione

. Titolo di Provenienza

• Atto/i notarile/i con nota/e di trascrizione
• Sentenza con nota di trascrizione
• Decreto trasferimento con nota di trascrizione
• Dichiarazione di successione completa di pagamento tasse (se non sono passati 5 anni) e Certificato morte
• Stato di famiglia
• Accettazione eredità con nota di trascrizione
• Verbale pubblicazione testamento con nota di trascrizione
• Atto di acquiescenza o Atto integrativo legittima
•  Visure ipotecarie ventennali

Impianti

. Schema impianti e documentazione tecnica ed amministrativa

. Pannelli solari codice impianto e convenzione GSE

. Impianti (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO):

• energia elettrica (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO)
• radiotelevisivo (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO)
• riscaldamento e climatizzazione (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO)
• idrici e sanitari (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO)
• gas (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO)
• sollevamento di persone o di cose (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO)
• protezione antincendio (DOTAZIONE SI NO - CERTIFICAZIONE SI NO)

. Libretto impianto caldaia

Immobili in Condominio

. Regolamento di condominio e Tabelle millesimali

. Liberatoria amministratore per debiti, cause, lavori

. Detrazioni fiscali ristrutturazione

. Recapiti amministratore_______________________

Pratiche catastali

Planimetrie aggiornate, DOCFA variazioni catastali, Frazionamento, Mod. 3SPC, Dichiarazione tecnica conformità

Regolarità Urbanistica Fabbricati

. Licenze edilizie, concessioni edilizie, permessi di costruire, autorizzazioni, DIA, SCIA, CILA, dichiarazioni inizio e fine lavori e progetti

. Verifica stato legittimo immobili anche se ante '67_______________________

. Abitabilità e/o agibilità

. Atti di vincoli e convenzioni urbanistiche

. Dichiarazione tecnica conformità 

Regolarità Urbanistica Terreni/Aree

. Certificato destinazione urbanistica (validità 1 anno)

• Atti di vincoli e convenzioni urbanistiche

Diritti di terzi

. Atti costitutivi di servitù con note di trascrizione

. Atto di mutuo completo di nota di iscrizione

. Consenso a cancellazione di ipoteca con nota di annotamento

. Conteggi estinzione

. Quietanza Bersani

. Acquiescenza a donazione oppure rinunzia azione di riduzione e/o restituzione

. Pagamento somme dovute all'Erario per estinzione privilegi immobiliari

. Prelazione

• Ricerca Vincoli (vincoli in rete)
• Lettera o rinuncia prelazione
• Contratto di locazione registrato ed eventuali proroghe
• Notifiche per la prelazione

Prezzo

. Importo complessivo e suddivisione valori in base ai beni

. Copia degli assegni (completi di luogo e data di emissione) o dei bonifici

Mediazione

. Visura camerale aggiornata dell’agenzia 

. Nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza, telefono e mail mediatore_______________________ 

. Importi mediazione (acquirente e venditore)

. Copia degli assegni (completi in ogni parte) o dei bonifici

Se vende un costruttore

. Polizza indennitaria decennale postuma

. Fideiussione per lavori da eseguire 

. Dichiarazione Fine lavori

. Attestazione costo autorimessa

. Prestazione energetica

•  Attesto prestazione energetica originale

FISCALE

Acquisto prima casa

. verifica immobili preposseduti_______________________

. atto acquisto di precedente prima casa

. certificato di residenza se l'acquisto precedente era con residenza da acquisire

Credito di imposta

. atto acquisto di precedente prima casa

. atto di vendita precedente prima casa

. certificato di residenza se l'acquisto precedente è stato effettuato con residenza da acquisire

Detrazioni fiscali ristrutturazioni

. Accordo su detrazioni ristrutturazioni individuali o condominiali

Precedenti donazioni fra le parti

Plusvalenza vendita fabbricati

. Atto di acquisto

. Fattura notaio

. Fattura mediazione

. Fatture ristrutturazioni e simili

. Prospetto con spese deducibili compilato da professionista di riferimento

Rivalutazione valore terreni

. Perizia di stima asseverata e F24 pagamento imposta sostitutiva

ATTENZIONE

Regolarità urbanistica e catastale

Faccio presente che l'analisi in loco dello stato di fatto del fabbricato e della rispondenza alla realtà delle planimetrie catastali e comunali non sono compiti del Notaio. Ogni valutazione è rimessa ai tecnici di fiducia delle parti. Come Pubblico Ufficiale Rogante mi corre l’obbligo, però, di fare avviso alle parti che l'irregolarità potrebbe comportare a danno del venditore e/o dell'acquirente: responsabilità civili e penali, applicazione di sanzioni, il mancato riconoscimento di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione (Si Veda art.49 DPR 380/2001) ed, in alcuni casi, l'invalidità dell'atto (Si Vedano art.46 D.P.R. 380/2001, art.40 Legge 47/85). Per tale motivo è necessario, pertanto, procedere prima della stipula a verifica dello stato legittimo dell'immobile e "regolarizzare" eventuali difformità urbanistiche e catastali riscontrate.

Ciò eviterà anche contenziosi civili fra le parti, contenziosi fiscali e contenziosi amministrativi.

E', poi, consigliabile fare predisporre dai tecnici di fiducia una relazione tecnica asseverata (l’asseverazione può essere fatta anche davanti a me) in cui si dà conto dello stato legittimo del fabbricato e dell’irrilevanza di eventuali difformità catastali e urbanistiche ai fini della commerciabilità. 

Detta relazione potrà essere allegata/richiamata in atto in uno alle pattuizioni tra le parti circa eventuali oneri, sanzioni e spese per la successiva regolarizzazione.

Decadenza agevolazioni

Ai fini delle agevolazioni fiscali in caso di dichiarazione mendace o di decadenza da agevolazioni l'AE può richiedere il pagamento di imposte e tasse nella misura ordinaria con una sopratassa del 30% (trenta per cento) delle imposte stesse e sono dovuti gli interessi di mora.

Una particolare decadenza è la decadenza da agevolazione prima casa nei casi di:

- mancato trasferimento della residenza nel Comune ove si trova l'immobile acquistato entro 18 (diciotto) mesi dall'acquisto;

- rivendita prima di cinque anni senza che sia stato acquistato altro immobile da adibire ad abitazione principale.

In questi caso lo Stato ha privilegio sull'immobile e, quindi, l'acquirente deve essere tutelato.

Persona di cittadinanza non italiana nell'atto notarile

I Cittadini Europei godono oggi degli stessi diritti dei cittadini italiani: pertanto per la loro presenza e costituzione in atto non sono richieste ulteriori formalità o accertamenti.

Discorso diverso deve essere fatti per gli stranieri non Cittadini europei (cd. extra-comunitari). 

Questi possono essere parte di un atto italiano sono se:

1) vige la condizione di reciprocità con il Paese di appartenenza (art. 16 disp. prel. c.c.) oppure, in assenza, esiste un trattato internazionale che lo consenta. Per Condizione di Reciprocità si intende che un cittadino italiano possa compiere nel Paese da cui proviene lo straniero un negozio con effetti analoghi a quello che si vuole concludere in Italia.

2) sono regolarmente soggiornanti in Italia: ossia muniti di permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità , di cui sarà necessario riportare gli estremi in atto. Ai sensi infatti del D. Lgs. 286/98 "lo straniero regolarmente soggiornante gode dei medesimi diritti civili attribuiti al cittadino italiano, salvo disposto diversamente".

Sia nell'ipotesi che il comparente sia cittadino italiano / residente in Italia o meno, è sempre necessario che questo abbia almeno il Codice Fiscale italiano (per poter espletare gli adempimenti pubblicitari).

A seconda che la persona straniera conosca o meno la lingua italiana (parlare, leggere e scrivere), la legge notarile prescrive diverse formalità per la formazione dell'atto notarile.

- STRANIERO CHE CONOSCE LA LINGUA ITALIANA (cioè straniero che sa parlare, legge e scrivere in Italiano)

In questa ipotesi non saranno necessarie ulteriori formalità da osservare per la redazione del documento pubblico (quindi esistenza della condizione di reciprocità e permesso di soggiorno per i cittadini non europei).

- STRANIERO CHE NON CONOSCE LA LINGUA ITALIANA ( Art. 54 e 55 legge notarile)

Nella ipotesi che il notaio, le altre parti dell'atto (nonchè gli eventuali testimoni) conoscano la lingua straniera, l'atto potrà essere redatto in originale nella lingua straniera con in calce od a margine la traduzione in italiano, entrambe debitamente sottoscritte ai sensi dell'art. 51 legge notarile. Tuttavia anche in questa ipotesi la redazione dell'atto in lingua straniera è sempre una facoltà e non un obbligo per il notaio, il quale potrà sempre redarre l'atto in lingua italiana avvalendosi dell'interprete.

Nella ipotesi che il notaio od una delle parti non conosca la lingua straniera, all'atto dovranno necessariamente partecipare anche un interprete che deve fare traduzione parlata e scritta, scelto di comune accordo dalle parti, e due testimoni.

Se il comparente straniero sa leggere o scrivere, sarà sufficiente che uno solo dei testimoni conosca la lingua straniera; in caso contrario entrambi i testimoni dovranno conoscere la lingua straniera. Di tali circostanze è opportuno fare menzione in atto.

RECIPROCITÀ

Altro requisito richiesto dalla legge per il legittimo intervento di uno straniero in un atto notarile è la cd. condizione di reciprocità, ossia che anche il cittadino italiano, nello Stato in cui ha la cittadinanza ci interviene, goda degli stessi diritti civili.